Битви за Київ, частина 2: будинки, які ми втратили (і ще можемо)

Скандали зі знесенням чи спробами знесення чергової старовинної будівлі в Києві вже стали чимось на кшталт місцевої традиції. Міністерство культури висловлює занепокоєність, київська влада – теж, але проблема набуває розголосу переважно після сутичок активістів із забудовниками чи поліцією. При цьому зруйнувати пам’ятку і заплатити штраф власнику може бути вигідніше, ніж спробувати врятувати. Чому старі будинки зносять або намагаються, хто стає на захист і що робити?

Садиба на Хорива, 2 («Садиба Дмитрієва»)

До комплексу у стилі класицизму на столичному Подолі, який має статус пам’ятки місцевого значення, увійшли два фасадних будинки, хоча активісти відносять до пам’ятки ще три менших будівлі, розташовані на подвір’ї. Житлову садибу почали зводити ще в 1830-х, прибутковий будинок з’явився наприкінці 19-го століття. До проєктування докладалися київські архітектори Олександр Кривошеєв та Володимир Ніколаєв.

Приватний власник будівлі – компанія «Конвалія-Нерухомість» – у 2019 році домігся скасування її охоронного статусу, який Міністерство культури надало в 2014-му. За позицією власника, садиба «в аварійному стані та є фактично зруйнованою й непридатною для експлуатації, не підпадає під критерій автентичності, що фактично унеможливило її внесення до переліку об'єктів культурної спадщини». Йдеться про понад 3 тисячі квадратних метрів ділянки в старій частині Києва.

Судячи з матеріалів справи, ще в 2007 році Подільська районна рада визнала будівлі аварійними, а «Конвалію-Нерухомість» залучила для реставрації. У 2014-му Науково-дослідний інститут пам’яток охоронних досліджень нібито дійшов висновку, що за адресою Хорива, 2 (літери А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, 3) «відсутні об’єкти, що перебувають на державному обліку як об’єкти культурної спадщини, однак дана ділянка знаходиться на території 2-х великих за площею пам'яток». Відтак забудовник почав процедуру відведення ділянки під будівництво офісно-торговельного центру.

Згодом рішення ОАСК скасували в Шостому апеляційному, але Верховний суд повернув справу назад на апеляційний розгляд. Цього разу Шостий апеляційний суд став на бік забудовника, і Департамент культури КМДА, який також є відповідачем у справі, знову пішов у касацію.

Місто, своєю чергою, звинувачує забудовника в невиконанні інвестиційних зобов’язань і домагається скасування права власності. У жовтні Господарський суд Києва відмовився на запит міської прокуратури накласти арешт на будівлю для забезпечення позову. А у вересні забудовник подав до ОАСК ще один позов проти рішення профільного департаменту КМДА.

Міністерство культури у травні висловлювало занепокоєння ситуацією з пам’яткою, називаючи будинки «невід’ємною частиною» традиційної забудови Подолу. Воно також заявило про повернення охоронного статусу.

17 листопада активісти повідомили, що Господарський суд ухвалив повернути пам’ятку в комунальну власність. А за два дні до того юрист «Мапи реновації» Дмитро Перов заявив, що хтось встромив ножа та залишив дві гвоздики на дверях його квартири. Перов займається захистом у суді, в тому числі, садиби Дмітрієва.

Наразі будинки на Подолі обнесені зеленим парканом. Але, принаймні, не знищені – не всім київським пам’яткам так щастить.

Будинок Уткіна

Прибутковий будинок Уткіна на початку 2021 року його хороший стан не врятував.

Садибу, побудовану на початку 20-го століття, знесли в квітні 2021 року. Після обуреної реакції активістів прокуратура заявила про відкриття кримінального провадження, але наразі про будь-який розвиток цієї справи невідомо.

Влітку на запит Радіо Свобода поліція Києва відмовилася повідомити деталі щодо перебігу розслідування, посилаючись на таємницю слідства.

Хоча розслідувати знесення історичної будівлі закликав і міністр культури Олександр Ткаченко, власник ділянки – підприємство «Приват» – заявив у коментарі київському виданню «Хмарочос», що про історичну цінність садиби йому нічого не відомо.

«Про будь-яку історичну цінність будівлі ТОВ «Приват», як її власнику, не відомо. Будівля не внесена до Державного реєстру нерухомих пам’яток України», – заявили у компанії.

Справді, попри те, що прибутковий будинок Уткіна очевидно був спадщиною дореволюційного Києва, в реєстрах пам’яток місцевого чи національного значення адреси вулиця Симона Петлюри, 29, немає.

Як таке можливо?

ПРИМІТКА: архітектор Станіслав Дьомін і експертки «Мапи реновації» надавали Радіо Свобода коментарі для цього матеріалу окремо, в різний час і з різних питань.

Сама лише дата зведення не гарантує будинку захисту законом, пояснює Наталія Массалова – юристка громадської організації «Мапа реновації», яка займається дослідженням та адвокацією пам’яток. Будинок може отримати статус пам’ятки історії, якщо був «свідком значних історичних подій» або слугував домівкою історичній постаті. Статус пам’ятки архітектури, відповідно, надається, якщо будинок був спроєктований відомим архітектором або ж визнаний «витвором архітектурного мистецтва».

«Відтак, для того, аби отримати статус пам’ятки, треба бути чи не найвідомішою зіркою архітектури чи історії. Більше того, таке ставлення до архітектурної та історичної спадщини зберігається не лише у законодавстві, а й у багатьох жителів міста, забудовників, інвесторів тощо. Вони вважають цінними лише ось такі «зіркові» будівлі, нехтуючи їхнім оточенням та контекстом, який, насправді і уможливлює їх. Цим оточенням є фонова забудова», – пояснює вона.

Інша складність: у процедурі надання охоронного статусу. Массалова наводить приклад Праги, де статус пам’ятки мають цілі райони, відтак всі місцеві будівлі отримують охорону автоматично. У Києві Департамент охорони культурної спадщини займаються кожним об’єктом окремо і через брак кадрів мусять обирати найцінніші.

Водночас до затвердження Історико-архітектурного плану Києва Міністерство культури та інформаційної політики законодавчо не мало підстав заборонити забудовнику будівництво, пояснює архітектор Станіслав Дьомін. Згідно із законом про врегулювання містобудівної діяльності, саме цим документом відомство повинно послуговуватися, коли вирішує, чи можна будувати будь-що в історичному центрі.

При цьому в 2014 році Мінкульт зупинив дію власного наказу від 2011 року про затвердження науково-проєктної документації з визначення меж зон охорони пам’яток та історичних ареалів Києва. Через це Верховний суд у 2019-му дійшов висновку, що науково-проєктна документація щодо столиці в принципі не затверджена відповідно до закону і не може бути перепоною для забудови.

Водночас у серпні 2021 року Мінкульт повідомив про погодження історико-архітектурного плану Києва, висловивши надію, що документ захистить історичну частину столиці.

Але нюанси лишаються. Закон про охорону культурної спадщини визначає як таку спадщину будівлі, внесені у відповідні електронні реєстри. За даними Дьоміна, тільки з пам’яток радянської доби до цих переліків кілька років тому було внесено не більше від 40%.

«Можливо, зараз щось змінилося, але ви бачили, що таке реєстр, який офіційно завантажується з сайту Мінкульту? «Вордівський» документ, у якому навіть не за всіма пам’ятками є чіткі назви. Я не кажу про те, що під кожну пам’ятку має бути охоронний договір, тобто ніби як предмет охорони, охоронна зона, охоронні зобов'язання якоїсь сторони», – коментує він.

Тим часом на місці будинку Уткіна компанія Zim Group планує зводити готель на 352 номери. За даними порталу «ЛУН», будівля налічуватиме 26 поверхів.

Квіти України

Схожа з будинком Уткіна доля ледь не спіткала більш пізню пам’ятку – будівлю «Квіти України». Її почали демонтувати в липні, і врятував її тільки опір активістів, які заблокували роботу техніки.

П’ятиповерхову модерну будівлю завершили зводити в 1985 році. Окрім магазину, тут працювали оранжерея та виставкова зала. Головною прикметою був засклений каскадний фасад, що виходить на вулицю Січових Стрільців.

Власники будівлі – в одного з яких, Олексія Пишного, журналісти «Слідство.Інфо» знайшли бізнес у Росії – вирішили перетворити будівлю на офісний центр.

Забудовник встиг зрізати виноградник, що вкривав фасад, і зруйнувати скляний каскад, перш ніж роботи зупинили активісти. Згодом проти руйнування павільйону виступив міністр культури Олександр Ткаченко.

У серпні заступник голови Київської міської державної адміністрації Володимир Прокопів заявив, що павільйон «Квіти України» отримав статус щойно виявленого об’єкту культурної спадщини.

Попри це, наразі в публічних реєстрах пам’яток ані місцевого, ані національного значення на сайті Мінкульту його немає – втім, реєстр не оновлювався з квітня 2021 року. А будівля «Квіти України» отримала статус пам’ятки місцевого значення за наказом від 6 серпня 2021 року.

Крім того, компанія «Квіти України» не погодилася з позицією Мінкульту і наразі оскаржує приписи цього відомства та Департаменту охорони культурної спадщини в Окружному адміністративному суді.

Не далі як 10 листопада ОАСК вирішив розглядати справу в спрощеному порядку – без повідомлення сторін.

Будинок Барбана

Одноповерховий маєток з елементами класицизму побудували наприкінці 19-го століття для титулярного радника Олександра Барбана.

У 2015 році Науково-дослідний інститут пам’яткоохоронних досліджень пропонував внести його до переліку щойно виявлених пам’яток архітектури.

Попри це, в переліку пам’яток будинок Барбана так і не опинився. Прибудову до садиби встигли знести, перш ніж активісти – із сутичками та затриманнями – зупинили роботи.

Резонанс від події докотився навіть до Ради національної безпеки і оборони, яка в серпні вирішила, що пам’ятку треба відновити.

Читайте також: Київ втратив особняк Барбана. Хто мав рятувати: Мінкульт, КМДА чи поліція?

Згідно з дозволом від Державної архітектурно-будівельної інспекції, який оприлюднили «Факти», підрядником робіт є компанія «Геос-УКБ», замовник – «Інформаційна група «Агентство столичних повідомлень».

Міністр культури Олександр Ткаченко звинуватив у причетності до знесення колишнього депутата Київради Миколу Негрича. Той звинувачення не коментував.

Натомість мер Києва Віталій Кличко в інтерв’ю Радіо Свобода заявив, що винен насправді Мінкульт, який «погодив історико-містобудівне обґрунтування і проєктну документацію об’єкта будівництва на Обсерваторній, 6».

Наразі садибою опікуються активісти однойменного об’єднання, які висвітлюють процеси навколо неї в соцмережах. Але, поки в будинку немає навіть формального охоронного статусу, вона й надалі під загрозою.

Департамент охорони культурної спадщини КМДА на запит Радіо Свобода не уточнив, чи міська влада є стороною в будь-якій судовій справі щодо садиби Барбана.

Дім Родіна

Двоповерхову садибу в цегляному стилі з елементами еклектики звели в 1888 році на замовлення селянина Осипа Родіна. Проєкт створив архітектор Володимир Ніколаєв. Згодом до будинку додали третій поверх.

Попри поважний вік, будівлі на Олеся Гончара, 71, досі немає в реєстрах пам’яток. У 2020 році міська влада надала будівлі статус щойно виявленого об’єкту культурної спадщини. Але компанія-власник будівлі «Арікс» оскаржила його в Окружному адміністративному суді, який погодився на її вимоги й скасував рішення КМДА. Позивач обґрунтовував рішення тим, що статус пам’ятки нібито надали з порушенням законодавства. Апеляція залишила рішення чинним.

Судячи з рендерів комплексу, який анонсує поруч компанія Андрія Вавриша Saga Development, планується, що він «поглине» старовинний будинок.

Наразі справа слухається у Верховному суді. Днями на клопотання активістів суд погодився зупинити дію рішення ОАСК на час розгляду касаційного провадження. У «Мапі реновації» рішення пояснювали тим, що наразі в замовника будівництва, компанії «Концепт плаза», немає запобіжників для того, щоб знести будинок під паркінг для сусідньої новобудови.

Зараз, за даними дослідників, Департамент охорони культурної спадщини намагається змусити власника садиби Родіна укласти охоронний договір, але компанія оскаржує зобов’язання в суді.

Суди, реєстри та «три камені»

Станом на жовтень 2021 року Департамент охорони культурної спадщини брав участь у шести судових процесах щодо взяття на облік будівель як об’єктів культурної спадщини, повідомили на запит Радіо Свобода у КМДА.

При цьому з початку 2021 року Департамент направив до Міністерства культури 12 подань, яким просив внести 91 об’єкт до Держреєстру нерухомих пам’яток. У відповідь Мінкульт видав вісім наказів щодо занесення 53 об’єктів культурної спадщини до реєстру чи зміни до нього. Але, зазначають у КМДА, тільки один із цих об’єктів був заявлений в 2021 році, решта – з подань за попередні роки.

У липні 2020 року Міністерство розвитку громад та територій прозвітувало про запуск першої черги Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕСБ). Але наразі вона, судячи з сайту, працює в режимі дослідної експлуатації.

Як пояснює Дьомін, за планом, ЄДЕСБ інтегруватиме реєстри пам’яток і автоматично блокуватиме дозвільні документи, які їм суперечать.

Коментуючи оскарження охоронних статусів у судах, архітектор вказує на те, що охоронні договори повинні містити повну інформацію щодо будинку та його архітектурної, історичної, культурної цінності, яка й становить предмет охорони. За його словами, саме зміст договору може стати приводом для судового оскарження:

«У суді можуть оскаржувати те, що документи, наприклад, створені некоректно чи не виписані, найчастіше – ми маємо пам'ятник, але немає предмета охорони, тобто що є пам'ятником? Невідомо що. На що ми підписувалися щодо охорони? Незрозуміло. Тобто у нас таких «пустишок» насправді багато – начебто табличка є, начебто навіть у реєстрі є, а документів, які визначають відносини сторін процесу правильно юридично, немає».

В деяких випадках сторони можуть визначити такий предмет охорони – як умовно його описує фахівець, «три камені».

«Найчастіше залишають те, що, скажімо так, не заважатиме новому будівництву. Загалом, дуже мало залишають… Чиїсь фінансові інтереси найчастіше перевищують національні, адміністративні та культурні. На жаль, так воно працює», – констатує він.

Водночас нова небезпечна практика – це коли забудовники оскаржують у суді саме цінність будинку, каже Наталія Массалова.

«Наприклад, у справі щодо статусу будинку Родіна замовник будівництва приніс до суду так зване Експертне дослідження, складене установою без належних на те повноважень та статусу, в якому стверджувалось про відсутність цінності будинку, – зазначає вона. – На нашу думку, наявність або відсутність цінності має встановлюватись незалежною експертною комісією, а не установами, які отримують кошти від забудовників та не несуть жодної відповідальності за свої висновки».

Знести дешевше, ніж відновити

«Мапа реновації» – проєкт, який передусім займається дослідженням закинутих будівель. Водночас активісти долучилися до кількох судових справ, у тому числі щодо будинку Родіна.

За спостереженнями Наталії Массалової, ще одне коріння загрози пам’яткам – у недостатніх покараннях за пошкодження пам’яток і заплутаній системі органів, які мали б контролювати їхнє збереження.

Стаття 298 Кримінального кодексу про незаконне знищення чи руйнування об’єктів культурної спадщини передбачає штрафи від 34 до 85 тисяч гривень, умовний або реальний термін ув’язнення до трьох років із тимчасовим позбавленням права на певні посади та роботу. Пошкодження пам’яток національного значення карається ув’язненням до п’яти років. При цьому в Реєстрі судових рішень за запитом «пошкодження об’єктів культурної спадщини» – чотири вироки.

«Недобросовісному власнику простіше або влаштувати «самозаймання» пам’ятки, або залишити будівлю руйнуватись під снігами та вітрами, сплатити невеликий штраф чи оскаржити його в суді, а потім збудувати на її місці висотку, яка окупить всі попередні дії», – пояснює вона.

Якщо реставрації старовинного будинку дешевше уникнути, ніж здійснити, додає юристка, власник, скоріш за все, до цього й вдасться.

Недобросовісним власникам можуть свідомо або несвідомо сприяти органи охорони культурної спадщини, працівники яких припускаються помилок у документації або не перевірити наявність охоронного договору чи таблички, додає Массалова.

При цьому відновити пам’ятку – недешева і складна справа, зазначає Станіслав Дьомін. Реставрація такої будівлі зазвичай набагато дорожча, ніж будівництво нової, починаючи з того, що старовинні будинки часто не відповідають сучасним вимогам, зокрема, по теплопровідності.

«Тобто уявіть собі задачку. У вас, наприклад, під охороною зовнішній фасад і внутрішній інтер’єр – як його утеплити? Найчастіше є проблема з фундаментами. Дуже багато наших класних цегляних флігелів стоять на цегляних фундаментах, навіть без горизонтальної гідроізоляції, яка створює також певні складнощу. У багатьох з них просто втрачено тримкість», – пояснює він.

Дьомін наводить приклад будівлі колишнього пивного заводу Ріхерта на Подолі (також відомого під хибною назвою «завод Ріхтера»). За його словами, роботи зі збереження самої лише цегляної стіни обійшлися в близько 20% загального кошторису будівництва.

«Фактично, його можна було зберегти, але коли замовник отримав кошторис по збереженню, вони сказали: ну добре, ми можемо зберегти фасад, але більше у нас ні на що грошей не вистачить. При тому, що замовник платоспроможний, розумів, що робить, вони не пішли на збільшення параметрів об’єкта, зміну плями забудови, пішли на збереження історичного вигляду. дуже багато всього. Кажуть: «просто ми тоді з інвесторів стаємо меценатами, тому що цей проєкт не окупиться ніколи». Тому це тільки такі фанові проєкти, як, наприклад, ось мільйонер купив «будинок зі зміями» і у фановому режимі реставрує, бо йому подобається. З точки зору бізнесу це нерентабельно», – каже архітектор.

Як рішення він згадує досвід західних країн, де збереження історичних пам’яток частково дотують державні або муніципальні програми або ж гранти від організацій на кшталт ЮНЕСКО. На його думку, подібна модель співінвестування могла б працювати і в Україні.

При чому він припускає, що вона була б ефективнішою за програму з реставрування суто державним коштом.

«Коли є просто, грубо кажучи, 20 мільйонів від держави, бігати (по фінансування – ред.) буде не інвестор, а той, хто хоче ці 20 мільйонів пропустити через себе, щоби там щось осіло і поменше пішло в реконструкцію. А коли це партнерські програми, знаходяться люди, які розуміють, що можуть цю справу взяти, реконстуювати, потім доглядати за ним, утримувати, але самі вони це не подужають».

Втім, Дьомін вказує й на специфіку українського будівельного бізнесу – його горизонт планування зазвичай обмежений трьома-чотирма роками.

В Україні кейси як руйнування, так і порятунку будинків часто пов’язані з приватним бізнесом: наприклад, садибу купців Новікових (Верхній Вал, 28), яка донедавна була в занедбаному стані, відновила компанія-власник. Зараз там розташований бізнес-центр.

Цінність і цінності

Як каже представниця «Мапи реновації» Катерина Демерза, на акції на захист пам’яток архітектури виходять не тільки місцеві мешканці, які можуть мати пов’язані з ними спогади, а загалом небайдужі, які «орієнтуються на більш загальнолюдські цінності». До цього руху належать у тому числі й міські депутати, підприємці, ресторатори та архітектори.

Водночас вона перелічує деякі практичні переваги історичної забудови:

• це «людиномірна архітектура, яка не давить на вас, коли ви проходите повз».
• будівля з невеликою поверховістю означає меншу площу й менше людей. Торговельний центр або ЖК на її місці – це автоматичне збільшення навантаження на комунальні мережі та дороги
• історичні будинки – свідки своєї епохи, які формують ідентичність міста та його жителів.
• «Це будинки, які цікаво розглядати, які розвантажують ваші прогулянки. Це легко відчути на собі, якщо пройти одну й ту саму дистанцію на Харківському масиві і в центрі міста. У першому випадку довколишнє середовище не надихатиме вас на комунікацію з ним, а шлях виявиться довгим та нудним. Єдине бажання, яке виникатиме – скоріше дійти до точки призначення. У той же час будь-який шлях повз різноманітну історичну забудову автоматично перетворюється на приємну прогулянку».
• руйнування історичних будівель веде за собою руйнування й будинків поруч; активістка згадує ситуації, коли будинки поруч із «реконструйованими» потерпали від тріщин.

«Уявіть, ми можемо стати останнім поколінням, яке бачило неймовірний маєток Терещенків на бульварі Шевченка, чи будівлю першої швидкої допомоги на Рейтарській. Колись ці будівлі були збудовані на гроші містян, були прикрасою міста та його серцем, а тепер вони стоять та руйнуються», – каже вона.

Говорячі про можливі рішення, Демерза припускає, що, якби санкції за руйнування були дорожчі за реставрацію, ситуація змінилася б на краще. Вона також пропонує спрощення оподаткування для робіт із реставрації – цю ідею, за її словами. представники організації озвучували на зустрічі з київською владою. Інша пропозиція – створення списку занедбаних будівель, які мають цінність для інвестування.

«Інвестори, які шукають собі простір у центрі міста для перетворення його у сучасний мистецький центр, кав’ярню, бібліотеку, школу тощо, можуть зайти на мапу та подивитися список занедбаних будівель, їхній тип власності, стан, а також звернутися до нас за консультацією. Звісно, її ми надаємо лише за умови погодження того, що будівля буде збережена та реставрована (не плутати з реконструкцією)», – каже активістка.